Conocer qué son las arras confirmatorias es importante a la hora de firmar un contrato en el que compras a razón de un precio. Especialmente en las compraventas de viviendas se firman unas arras previas en las que se entrega un dinero a cuenta de la compra, para asegurar de esta manera que la parte compradora comprará dicho bien y que la parte vendedora no aceptará más ofertas.
Como hemos hablado en otra ocasión, existen diferentes tipos de arras, pero hoy analizaremos en profundidad las arras confirmatorias, explicando qué son, para qué sirven y qué conlleva su firma.
¿Qué son las arras confirmatorias?
Las arras confirmatorias son un contrato que se firma entre dos partes, comprador y vendedor, para dar validez a un contrato de compraventa.
En las arras confirmatorias la parte compradora debe comprar el bien, mientras que la que vende también debe terminar vendiendo el bien a cambio del precio ya fijado entre ambos.
El precio que se pagan en las arras se deduce del precio final de compraventa, por lo que también se puede considerar un adelanto de la compra del bien.
¿Son de obligado cumplimiento?
Que con las arras confirmatorias se deba comprar el bien no significa que las partes no se puedan echar para atrás en un momento previo a la compraventa. No obstante, pueden existir penalizaciones a considerar.
Las arras confirmatorias son un tipo de acuerdo que puede implicar una indemnización si el acuerdo se incumple por alguna de las partes. El artículo 1124 del Código Civil dispone sobre las arras:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Por lo tanto, al no quedar estipulado en el contrato, la parte afectada por el incumplimiento puede solicitar la indemnización que considere y, en todo caso, será el juez el que dictamine si corresponde.
Hay que diferenciar las arras confirmatorias de las arras penitenciales, donde si es la parte compradora la que se echa para atrás perderá la cantidad aportada en concepto de arras que, usualmente en las compras de viviendas, es el 10%, por lo que puede ser una cantidad muy elevada.
Si es la parte vendedora la que renuncia, lo más habitual es que devuelva el doble del importe que la parte compradora ha aportado como arras.
¿Para qué se utilizan las arras confirmatorias?
Normalmente, las arras confirmatorias se firman para asegurar la compraventa de un bien, aunque más específicamente es usual que se hagan en compraventas de viviendas.
Como los importes que se entregan son elevados, y en ocasiones la compra de la vivienda va relacionada con la concesión del préstamo hipotecario por parte de la entidad bancaria, recomendamos estipular dentro de las arras una cláusula de que éstas sean condicionadas a la concesión de la hipoteca, pues de esta manera, si el banco no concede la hipoteca, la parte vendedora deberá devolver el importe adelantado en concepto de arras.
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Cristina Aguilar 