Un contrato de arras es un acuerdo entre dos partes, que se materializa en un contrato privado, en el que éstas llegan a un acuerdo de compraventa de un bien, generalmente un inmueble. Con la firma de este contrato privado, se procede al pago de una cantidad en concepto de reserva, para asegurar que la venta se realiza.

Existen 3 tipos de arras, con consecuencias diferentes para las partes. Por esta razón, es necesario conocer cada tipo.

Los 3 tipos de arras

Aunque no existe mucha regulación respecto a las arras, en el artículo 1454 del Código Civil se establecen las condiciones de las arras, aunque se refieren concretamente a las arras penitenciales.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil de la siguiente manera:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”

En este tipo de arras, si el comprador decide no comprar, pierde la totalidad de las arras, mientras que, si el vendedor desiste de la venta, debe devolver el doble de la cantidad que le ha sido entregada como reserva.

Este tipo de arras es muy común en los contratos de compraventa de viviendas.

Arras confirmatorias

Al incluir una arras confirmatorias en un contrato privado se debe entregar un anticipo del precio y se comprometen las partes a celebrar la compraventa del bien.

La parte perjudicada puede exigir el cumplimiento de la obligación o su resolución. En cualquiera de los dos casos, la parte incumplidora deberá indemnizar a la parte perjudicada, tal y como especifica el artículo 1.124 del Código civil, que expone que:

“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.”

Arras penales

Este tipo de contrato de arras difiere de las anteriores en que la cantidad aportada como arras sirve como garantía para el cumplimiento del contrato.

Si se produce un incumplimiento del contrato, el vendedor puede exigir el cumplimiento o bien quedarse con las arras por los daños y perjuicios generados por el incumplimiento. En el caso que el incumplimiento proceda del vendedor, el comprador podrá exigir el cumplimiento o recuperar el doble de las arras aportadas, tal y como se establece en las arras penitenciales.

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