¿Qué significa la nuda propiedad y en qué consiste?

La nuda propiedad significa que una persona es propietaria de una cosa, pero no tiene la posesión de la misma. Esto es, que otra persona, llamada usufructuaria, es quién tiene el uso y disfrute de la cosa.

Para entender mejor qué es la nuda propiedad, es importante comenzar con la relación entre nuda propiedad y usufructo.

¿Qué es y cómo se relaciona la nuda propiedad y el usufructo?

Un caso muy habitual y sencillo de la relación entre nuda propiedad y usufructo es respecto a una vivienda. En este ejemplo se da el caso de que una persona es propietaria de la vivienda y decide ceder el uso y disfrute a una tercera persona.

Esta tercera persona podrá vivir en la vivienda, alquilarla cobrando rentas e incluso vender ese derecho de uso y disfrute a otra persona.

Por otro lado, la persona que tiene la nuda propiedad está muy limitada, ya que tan solo es propietaria, pero no puede disfrutar de ella ni alquilarla para obtener rentas. Eso sí, puede vender su nuda propiedad a otra persona.

Esto lleva a que la persona que tiene la nuda propiedad, si no tiene el usufructo, prácticamente no tiene derechos sobre la cosa, pero una vez se acaba el usufructo y éste se transfiere a la persona que tiene la nuda propiedad, ésta obtiene el pleno dominio.

Es común en la práctica la venta de la nuda propiedad de la vivienda a una tercera persona para asegurarse una vivienda durante el resto de la vida o si la situación económica es delicada. La parte que compra la nuda propiedad se asegura que una vez extinguido el usufructo, tendrá el pleno dominio, por lo que podrá disponer de la vivienda, tanto para residir en ella, como para venderla o alquilarla.

¿Cuándo se obtiene el pleno dominio por parte de la persona que tiene la nuda propiedad?

Ahora que ya sabes que significa la nuda propiedad, y la relación con el usufructo toca responder a la siguiente pregunta: ¿cuándo se obtiene el pleno dominio?

La obtención del pleno dominio sucede a consecuencia de:

Extinción del usufructo: las causas pueden ser variadas, desde la muerte del usufructuario, el cumplimiento del plazo durante el cual se otorgó el usufructo o cualquier otra condición pactada.

Venta del usufructo: la venta del usufructo dará lugar al pleno dominio siempre y cuando sea la persona que posee la nuda propiedad quién haga la compra del mismo.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el nudo propietario?

Aunque el nudo propietario tiene limitados ciertos derechos, éstos están regulados en el artículo 489 del Código Civil en adelante.

• Derecho a vender la nuda propiedad: el propietario, según el artículo 489 del Código Civil, puede vender la nuda propiedad a un tercero, sin que se vea perjudicado el usufructuario.
• Derecho a hipotecar los bienes: lo más común es hipotecar la vivienda de la que se tiene la nuda propiedad, de la que se hará cargo el propietario. No obstante, este derecho crea la obligación contraria, el de abonar la hipoteca si cuando se crea el usufructo la vivienda está hipotecada.
• Derecho a realizar obras: el propietario tiene derecho a hacer las obras pertinentes, siempre y cuando no perjudiquen al usufructuario.
• Derecho a restituir el uso y disfrute: cuando se extingue el usufructo, por alguna de las causas mencionadas, el propietario tiene derecho a que le sea restituido el uso y disfrute, por lo que obtendrá el pleno dominio.

Además de la obligación de abonar la hipoteca, el nudo propietario mantiene las siguientes obligaciones:

• Abonar determinados gastos: como pueden ser los impuestos, o si el usufructo es sobre una vivienda, los gastos derivados de las cuotas de la comunidad.
• Reparaciones: la obligación solo recae en las reparaciones extraordinarias. Aquellas que no se categoricen como extraordinarias tendrán que correr a cargo del usufructuario.
• Respetar al usufructuario: esto significa que el nudo propietario deberá respetar el derecho del usufructuario y no podrá alterar la cosa ni tampoco perjudicar al mismo.