El aumento del precio de los alquileres en las grandes ciudades españolas, como Madrid o Barcelona, ha sido uno de los principales motivos de la reforma del alquiler, a través del RD 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Estos cambios en el alquiler se llevan a cabo bajo la premisa de que el precio del alquiler es cada vez más elevado, y ello causa que muchos ciudadanos no puedan tener acceso a una vivienda digna.
¿Qué reformas del alquiler trae consigo el RD 21/2018?
Las reformas del alquiler que contiene el RD 21/2018 van encaminadas a facilitar el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos, ya que repercute directamente en el tiempo de duración de los contratos de alquiler, en la fianza que se deposita por dicho alquiler o en la exención de impuestos.
1. Duración de los contratos de alquiler y su prórroga
El artículo primero del RD 21/2018 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y en su artículo 9 introduce que la duración del contrato de arrendamiento será de 5 años si es una persona física, o de 7 años si es una persona jurídica. Si la duración fuera inferior a dichos períodos, el contrato se renovará obligatoriamente de manera anual hasta llegar a la duración mencionada.
La reforma del alquiler también conlleva que se modifiquen las prórrogas de los contratos de alquiler. Si llegada la fecha de finalización del contrato no hubiese notificación por parte de ninguna de las partes, el contrato se entenderá renovado por 3 años más.
Estas medidas no tendrán efecto retroactivo y sólo se aplicarán a los contratos celebrados después de la entrada en vigor del reglamento.
2. Fianza
La fianza que el arrendatario debe disponer a la hora de alquilar una vivienda será de una mensualidad si el arrendamiento fuera de una vivienda o de dos mensualidades si su uso fuera distinto al de vivienda (art 1.11 RD 21/2018). Además, la fianza no estará sujeta a actualización durante los primeros 5 años, o durante los primeros 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
3. Beneficios fiscales
La reforma del alquiler también ha aportado la mejora de ciertos beneficios fiscales, como la supresión de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en caso de alquiler social (art. 4.1 RD 21/2018).
4. Desahucios
Los desahucios de los arrendatarios quedan regulados en los artículos 3.1 y 3.2 del RD 21/2018.
Cuando se requiera el pago al arrendatario también se le informará de que tiene la posibilidad de acudir a los servicios sociales y que se cederán sus datos a éstos, siempre y cuando se autorice, para que valoren si existe una situación de exclusión o vulnerabilidad.
Si existe vulnerabilidad, la Administración competente lo notificará al órgano judicial para que suspenda el lanzamiento durante un plazo máximo de un mes (o de dos meses si el arrendador es persona jurídica), a contar desde que los Servicios Sociales reciben la comunicación del órgano judicial. Una vez se tomen las medidas necesarias por los Servicios Sociales, el procedimiento de desahucio continuará.
** Actualización: El Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ha sido derogado el 24 de enero 2019. Todos los contratos suscritos hasta la fecha de la derogación seguirán aplicando la referida reforma.
Cristina Aguilar 