El contrato de alquiler

El arrendamiento o alquiler de vivienda se encuentra regulado la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, (LAU) modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda, y en el Código Civil, sin perjuicio de lo que libremente dispongan las partes en el contrato de alquiler.

El arrendamiento de vivienda comprende tanto a la vivienda propiamente dicha como al “mobiliario, trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.”

La duración del contrato, en defecto de pacto expreso entre las partes, será de tres años, aunque se puede establecer una duración inferior, prorrogándose obligatoriamente de forma anual hasta llegar a tres años, excepto si el arrendador comunica al arrendatario (inquilino) su voluntad de renovar el contrato, con 30 días de antelación. En caso que el propio contrato no establezca ninguna duración, se entenderá que la misma es de un año. Asimismo, una vez ha transcurrido los tres años, se prorrogará de forma automática anualmente, siempre que alguna de las partes no haya notificado su voluntad de no renovación o que el arrendatario no haya comunicado su desistimiento, al menos con treinta días de antelación.

Tampoco se podrá prorrogar el contrato, si, una vez ha transcurrido el primer año, el arrendador necesita la vivienda para destinarla a “vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”, siempre que comunique dicha circunstancia al arrendatario con dos meses de antelación. Si, a los tres meses siguientes a la extinción contractual, no se ha procedido a la ocupación efectiva de la vivienda (siempre que no se trate de casos de fuerza mayor), el inquilino tiene la posibilidad de volver a ocupar la vivienda por un nuevo período de tres años con las condiciones contractuales que tenía al momento de extinción de su contrato de alquiler y con una indemnización por los gastos de desalojo de la vivienda, o bien puede optar por una indemnización correspondiente a una mensualidad por cada año que le quedara por cumplir del contrato.

¿Cuáles son las obligaciones y derechos de las partes en un contrato de alquiler? El arrendador tiene los siguientes derechos y obligaciones:

– Las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.

– En el caso que se hayan realizado obras por parte del arrendatario, no consentidas por el arrendador, el mismo puede resolver el contrato o bien exigir que la vivienda se reponga al estado anterior, una vez concluido el contrato, o también conservar la modificación, sin que el arrendatario tenga derecho a ningún tipo de indemnización.

– Tiene derecho a elevar la renta, si realiza obras de mejora.

Y el arrendatario tiene las obligaciones y derechos relacionados a continuación:

– El pago de la renta, que se actualizará anualmente.

– Salvo pacto en contrario, los gastos generales para el sostenimiento de la vivienda, sus servicios, impuestos, cargas y responsabilidades, no susceptibles de individualización, y el pago de los suministros (luz, agua, gas).

– Las reparaciones necesarias por causa imputable al arrendatario, como consecuencia del deterioro de la vivienda.

– El inquilino está obligado a soportar las obras de conservación de la vivienda, aunque si estas obras tienen una duración de más de veinte días, tiene  derecho a una reducción de la renta.

– No puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios (como las plazas de garaje o trasteros), sin el consentimiento del arrendador, ni tampoco puede realizar obras que disminuyan la estabilidad y seguridad de la vivienda.

– Tiene un derecho de adquisición preferente en el caso de venta de la vivienda.

Por último, mencionaré los supuestos de suspensión, resolución y extinción del contrato de alquiler, estipulados en los artículos 26 a 28 de la LAU.

El contrato de alquiler se puede suspender por parte del arrendatario cuando las obras de conservación hagan la vivienda inhabitable. Dicha suspensión da lugar a la paralización del plazo del contrato y a la suspensión del pago de la renta acordada. En el supuesto mencionado, el arrendatario o inquilino también tiene la posibilidad de desistir del contrato.

Además, el arrendador puede resolver el contrato por falta de pago de la renta, falta de pago de la fianza o su actualización, por haberse realizado un subarriendo o cesión no consentidos por el mismo, por daños en la vivienda a causa de obras no consentidas por el arrendador (siempre y cuando sea necesario su consentimiento), cuando se realicen en la vivienda actividades molestas o ilícitas o cuando la vivienda “deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando”.

Por otro lado, el arrendatario también puede resolver su contrato de alquiler cuando el arrendador no cumpla con sus obligaciones respecto a las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda o bien por la perturbación producida por el arrendador en la utilización de la misma.

Finalmente, la extinción del contrato de alquiler también se puede producir por la pérdida de la vivienda por una causa no imputable al arrendador o bien por una declaración firme de ruina, dictada por la autoridad competente.

Por tanto, el contrato de alquiler es un contrato sometido a la libre voluntad de las partes, pudiendo las mismas pactar cláusulas y condiciones, siempre y cuando se respete lo establecido en la LAU y, supletoriamente, en las disposiciones del Código Civil.