¿Se aplica IVA en el alquiler de la vivienda?

¿El alquiler de la vivienda está sujeto a IVA? ¿Qué ocurre si alquilo un local? Estas son algunas de las preguntas que los propietarios se realizan cuando van a alquilar una vivienda o local. La respuesta es que depende de si se está alquilando el inmueble a un particular o a una empresa, además de que existen determinados alquileres que, a efectos de IVA, pueden estar exentos.

Lo que te explicaremos a continuación te servirá para saber si el alquiler de una vivienda o local está sujeto al IVA.

Sí, se aplica IVA en el alquiler de una vivienda o local

Te adelantamos que sí, en el caso de poner en alquiler una vivienda o local, estarás sujeto al IVA, ya que la ley obliga a ello.

El artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, sobre el Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) establece que están sujetos al gravamen del IVA “las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.”  

Esto significa que el IVA grava las operaciones que se realicen por empresarios y profesionales en el marco de su actividad empresarial y profesional, y con independencia de si estas operaciones se realizan habitualmente o no. ¿Pero que significa esto? ¿Debes estar dado de alta como autónomo para estar obligado a pagar el IVA por el alquiler de una vivienda o local?

La Ley sobre el Impuesto del Valor Añadido resuelve la anterior cuestión, y es que a efectos de IVA, se considera que son empresarios o profesionales los que, según el artículo 5.1.c) LIVA, “realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.”  Como desarrolla este artículo, se considera que los alquileres son una explotación de un bien inmueble que genera ingresos y por lo tanto si eres empresario o profesional que alquilas viviendas o locales, a las rentas del alquiler se le aplicará el 21% de IVA.

¿Hay algún caso en los que el IVA está exento en los alquileres?

Ya conoces en qué casos se aplica el IVA en el alquiler de viviendas y locales, pero, ¿hay algún tipo de alquiler que esté exento del IVA?

El artículo 20.1. 23º LIVA establece que se encontrarán exentos los alquileres siguientes:

• Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica. Se exceptúan las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo.
• Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados juntamente con aquéllos.

Por lo tanto, los arrendamientos de bienes inmuebles que se utilicen exclusivamente como viviendas se encontrarán exentos y esta exención se extenderá también a garajes o trasteros que se han alquilado también con la vivienda.

No procederá la exención cuando la vivienda alquilada se utilice también como despacho profesional. En este caso, se deberá aplicar el IVA, porque únicamente estaría exento el alquiler que se destina exclusivamente a vivienda.

Por otro lado, los alquileres de vivienda habitual por una empresa a sus empleados estarán exentos de IVA, si en el contrato de alquiler figura los nombres de las personas usuarias del inmueble y se prohíbe el subarrendamiento o cesión posterior a otras personas.  En este caso, aunque está exento de IVA, se deberá tributar por ITP (impuesto de transmisión patrimoniales).

¿Cuando NO está exento de aplicación el IVA en los alquileres?

Existen determinados alquileres que no se aplicará la exención del IVA:

• Los alquileres de terrenos para estacionamientos de vehículos, para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial.
• Los alquileres de terrenos para exposiciones o para publicidad.
• Los alquileres con opción de compra de terrenos o viviendas.
• Los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
• Los alquileres de edificios o parte de estos para ser subarrendados.
• Los alquilere de edificios o parte de estos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.